Wenn ich mich in meinem Bekanntenkreis so rum Höre, kommt es mir so vor als wäre das größte im Leben eine eigene Immobilie zu besitzen oder zu vermieten. Aber was ist mit den Risiken?
Den meisten Menschen ist wahrscheinlich nicht bewusst, dass der Kaufpreis einer Immobilie finanziell die größte Entscheidung ihres Lebens ist! Die wenigsten Menschen haben 200–300.000 € einfach nur so herumliegen! Wenn dem der Fall ist, gratuliere ich ganz herzlich an dieser Stelle und du musst nicht weiter lesen!
Mein persönlich größtes Risiko bei einer eigenen Immobilie ist das Klumpenrisiko! In Tirol bist du gleich mal 300.000 € ohne Nebenkosten los für eine 3 Zimmerwohnung. Das wichtigste, was ich bei der Geldanlage gelernt habe, nicht alle Eier in einen Korb legen.
Doch genau das Gegenteil machen die meisten Menschen, wenn Sie zur Bank gehen und eine Immobilie zu meist mit 100 oder 110 % finanzieren lassen. Wie will ich vernünftig diversifizieren, wenn eine Immobilie schon 300.000 € ausmacht ohne Nebenkosten und kein Eigenkapital oder zumindest wenig vorhanden ist?
Bei einer vernünftigen Diversifikation bräuchte ich in diesem Szenario ein vermögen von 3.000.000 €! Dann hätte ich eine Diversifikation von 10 % auf 300.000 € ohne Nebenkosten gerechnet in Immobilien! Wenn man es so betrachtet, spricht nichts dagegen sich eine Immobilie zuzulegen! Denn man hat ja das Eigenkapital!
Werde dir heute eine Alternative vorstellen, um in Immobilien zu investieren, mit Eigenkapital wo du nicht gleich bei der Bank eine horrende Kreditsumme (Fremdkapital) aufnehmen musst und dein ganzes leben lang diese abbezahlen musst!
Bau dir dein Immobilienportfolio langsam mit überschaubarem Risiko auf und erfreue dich schon ab kleinen Beträgen über monatliche oder vierteljährliche Ausschüttungen auf dein Konto! Durch die regelmäßigen Ausschüttungen wirst du einen Schub an Motivation bekommen, um weiterzumachen.
Meine versprochene Möglichkeit wäre ein Weltportfolio in Form von ETFs (Exchange-Traded Funds)
Ein ETF (engl.: „Exchange Traded Fund”) ist ein börsengehandelter Indexfonds, der die Wertentwicklung eines Index, wie beispielsweise des ATX, abbildet. Im Kern vereinen ETFs die Vorteile von Aktien und Fonds in einem Produkt. ETFs ermöglichen es dir, mit einem Wertpapier kostengünstig in ganze Märkte zu investieren. Somit kannst du das Klumpenrisiko wie mit einer einzigen Immobilie praktisch eliminieren!
Hab mich mal auf die Suche gemacht, um euch ein kostengünstiges Immobilien Weltportfolio vorzustellen.
Der erste Kanditat wäre der Vanguard Global ex-US-Immobilien-ETF mit einer Fondsgröße von 4,54 Mrd. USD und einer Aktuell jährlichen Ausschüttung von 8,24 % und einer TER von 0,12 % im Jahr. Der Fonds wurde 2010 aufgelegt und hat ein fast nicht vorkommendes Risiko, das er geschlossen wird, also ein "Perfektes Buy and Hold Produkt" Einmal kaufen und liegen lassen. Ich persönlich investiere nur ab einer Fondsgröße von 500 Mio. USD. So kann ich das Risiko für eine vorzeitige Fondsschließung minimieren.
Passt also Gut in mein Beuteschema!
Dieser erste ETF hat aktuell 644 Unternehmensbeteiligungen im Fonds inkludiert ohne USA. Die größte Position mit einer Gewichtung von 3,57 % ist die Deutsche Vonovia AG. Dem Unternehmen gehören über 400.000 Wohnungen in Deutschland, Schweden und Österreich. So stelle ich mir eine Diversifikation vor!
Jetzt kannst du dir schon ausmalen wie viel die übrigen 643 Immobilien Unternehmen an Wohnungen im bestand halten? Wenn es dich interessiert wie viel es tatsächlich sind, musst du dir alle 644 Unternehmen einzeln anschauen und du weißt wie viel Immobilien in diesem ETF enthalten sind!
Für mich reicht das wissen, das die Vonovia mit einer Gewichtung von 3,57 % 400.000 Wohnungen im Bestand haben, mehr muss ich für meinen teil nicht wissen! Das Klumpenrisiko schaltest du somit vollkommen aus.
Eine Übersicht der Regionenallokation
Der zweite Kandidat hat aktuell 319 Unternehmensbeteiligungen im ETF Mantel. Es geht um den iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF mit einer Fondgröße von 1,67 Mrd. USD und einer jährlichen Ausschüttung von 3,33 % und einer TER von 0,59 % im Jahr.
Dieser ETF ist als Gegenspieler gedacht mit einem hohen USA Anteil. Zur Erinnerung der Vanguard hat keinen USA Anteil im Portfolio. Die größte Position im IShares ist die Prologis, Inc. und vermietet moderne Lagerhäuser und Distributionscenter an über 5.200 Kunden mit einer Fläche von insgesamt über 63 Millionen Quadratmetern in 20 Ländern und mit einer Gewichtung im Fonds von 5,96 %!
Wie du siehst, kannst du dir mit nur 2 ETFs ein Immobilien Weltportfolio auf Eigenkapital Basis aufbauen ohne gleich einen Kredit von 300.000 € bei der Bank aufnehmen zu müssen! Du besparst einfach monatlich deinen Betrag x das dir zur Verfügung steht über einen Online-Broker und kannst dir stressfrei ein Weltportfolio in Immobilien aufbauen mit wenig Überschneidungen!
In unserem Beispiel verwende ich eine Gewichtung von 50/50. Das würde eine durchschnittliche Ausschüttung von 5,8 % im Jahr auf dem aktuellen Kurs ausmachen. Nicht schlecht, wenn man das aktuelle Zinsniveau betrachtet. Die Kostenquote TER für beide ETFs zusammen 0,35 % im Jahr.
Diese beiden genannten ETFs haben keinen Ausgabeaufschlag.
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- der Zinssatz liegt zwischen 10% und 12%.
- durchschnittliche Kreditlaufzeit von 14,4 Monate.
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- solide Sicherheiten, wie z.B. erstrangige Hypotheken.
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Als Österreicher und mit einem Depot bei Flatex sind diese 2 genannten ETFs uneingeschränkt handelbar!
Schau dir aber vorher die steuerliche Situation von Österreich an:
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